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在控涨房价的隐蔽战线上,两类人正在和地产中介赛跑

时间:2017-07-13 08:39  来源:攸克地产  点击:0

特大城市房价停涨,政府调控坚决而有效。今天想说的不是这个,而是另一条“隐蔽战线”上的事情。在这条隐蔽战线上,地产中介个个都是余则成。

这条控涨房价的隐蔽战线就是地产中介自己构建的。尽管地产中介公司对高价房说“不”已经不是秘密。但是,其操作的技术手段,外界却鲜有人知。当攸克君了解到这套体系的“冰山一角”时,虽然有足够的心里准备,但还是被其周密咬合的程度所震撼——这是一条涵盖从房源价格识别到标示,再到经纪人考核机制各个环节的隐蔽战线。

在控涨房价的隐蔽战线上,两类人正在和地产中介赛跑

为了诸君能够方便的了解这套精密而复杂的机制,攸克君把她简化为以下几部分:

1.地产中介公司内部普遍出台了限价规定。其一,接受委托之日起,一个月之内不能向上调价;其二,单价最高不能超过15万元/平方米。这两项作为接受委托卖房的条件,房屋业主不接受,地产中介就不接受委托卖房。

2.根据区域市场情况,地产中介公司都形成了“明显高于市场价”的一套识别标准。一些大型中介公司,这套识别标准甚至细致到每个小区。超过他们制定的价格标准上限的,不接受委托卖房。

3.以上述价格标准为基础,在信息化系统中设置房价上限。对于超出限价的房源,需要单独报批。但是,一旦被驳回,房源将不在系统中显示。一套房源只有一次机会。

4.在信息平台上,后台系统对存量的超限房源进行自动筛查,超出中介公司自己设定的标准的房源,外网不予显示。

5.鼓励经纪人导引业主和买方“议价”成交。比如,某家大型中介公司就出台了内部激励机制,改变业主挂牌“一口价”的状态,议价多的经纪人,可以拿到奖励。

现实中运行的这套机制,只比上述五点更为系统化与精密。这套机制试图达到的目的是,“让高价二手房无处可卖,让上调价格没有机会”,改变市场预期,“变‘溢价成交’为‘议价成交’”,让整个二手房市场回到应有的理性状态。

几轮强化限购之后,市场早已变成以改善型置换为主的市场,控制了二手房市场的预期和实际成交价格,实际上就削弱了新房市场的购买力基础。谁手上有几千万的现金,想买房,卖旧买新是大概率的市场状况,二手房市场卖不上价,新房市场的购买力,自然逐渐就能削弱很多。

长年的斗争经验告诉我们,越是隐蔽战线,斗争也就越激烈,这条战线,更是如此。地产中介在这条隐蔽战线上,有三个对手:一是置换者;二是投资客;三是待价而沽者。

对于第一类对手,地产中介有八成胜算;对于第二类对手,胜算在五成,至少要碰上那些资金链倒腾不过来的投资客吧。对于第三类对手,卖房没有明确诉求,中介胜算不大。所以,真正和中介在这条隐蔽战线上过招儿的,基本就是前两类人。请相信,没有业主会主动降价,一切都是“斗争”的结果。

一、“买卖命运共同体”。经过地产中介这条隐蔽战线上的激烈斗争,存量房市场上流通的房源,将主要是“有目的”的房源——学区置换、人口置换,要么就是炒房客出于不同原因套现。无论如何,卖和买,都和他们的命运直接且必然相关,否则,孩子上不了学,家里没地方住,或者资金链断裂,有诉求就有制约,就可以谈条件,所以,单边的卖方市场格局足以改变,“买卖命运共同体”逐渐会形成。

二、《让子弹飞》里面,师爷总是提醒马邦德,“杀人诛心”。其实想来,这条隐蔽战线上的激烈斗争,一半也是“诛心”。卖价不涨甚至下跌,会改变预期,慢慢的看不到价格上涨实例,诛心诛的就是“投资投机之心”。

三、成交周期也许会慢慢快起来。中介机构在这条隐蔽战线上的坚定斗争,会让那些没有明确卖房目的的待价而沽者逐渐退出市场(也省得他们存在干扰市场预期),剩下的,都是卖了房子有用者,如此这般,市场中的交易意图会逐渐强化起来,既然卖房有目的,那么成交周期理应会逐渐缩短。

这就像北京摇号之后,4S店普遍反映,销售的效率提高了。不信诸君去4S店看车,销售员第一句问你的一定是“您有指标么”,如果你答没有,销售员不会和你多费一句话。成交周期缩短,流动性增强,市场显然会朝着平稳的方向发展。

身为一介草民,这一届地产中介公司很行,对于稳定市场、控涨房价,一定是“办法总比困难多”。不过,也提醒一句,隐蔽战线的斗争向来是“残酷性”超出想象的,对比一下隐蔽战线上前辈的经历就应该知道,这条战线上的一切,绝不是“等到胜利之日到来”那么简单。

在控涨房价的隐蔽战线上,两类人正在和地产中介赛跑

标签: 房价 二手房
地区: 北京

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